OK 계산기

자주 나오는 세 가지 상황을 계산해 보겠습니다.

취득세에서 가장 흔한 오해 네 가지입니다.

• "취득가액"에 대출금은 빠진다는 오해 — 취득가액은 순수 본인 자금이 아니라 매매계약서상 거래가액 전체입니다. 대출을 8억 받아 10억 집을 사도 10억에 세율이 붙습니다.

• 일시적 2주택 처분 기한을 놓치기 — 이사·결혼 등으로 일시적 2주택이 된 경우 조정대상지역은 기존 주택을 2년 이내, 비조정지역은 3년 이내 처분해야 1주택 세율이 유지됩니다. 기한을 넘기면 취득세가 소급 추징됩니다.

• 분양권·입주권을 주택 수에 안 넣는 실수 — 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권은 주택 수에 포함됩니다. 이미 분양권 1개가 있는데 청약에 또 당첨되면 "2주택 취득"으로 중과될 수 있습니다.

• 농특세·지방교육세 누락 — 계산기에서 "취득세 1,000만원"만 보고 예산을 잡으면 실제로 200~300만원이 더 필요합니다. 85㎡ 초과 주택은 농특세 0.2%가 반드시 붙고, 지방교육세도 함께 계산해야 합니다.

2026년 적용되는 주요 변경 사항은 세 가지입니다.

첫째, 2025년 10월 15일자로 서울 25개 구 전역이 조정대상지역으로 재지정되었습니다. 이전에는 강남3구·용산만 조정지역이었지만, 이후 서울에서 두 번째 집을 사면 기본적으로 중과세 8%가 적용됩니다.

둘째, 생애최초 취득세 감면은 2028년 12월 31일까지 연장되었습니다. 2022년 도입된 감면 한도 200만원이 유지되고, 소득·주택가격 요건(기존 부부합산 소득 7천만원 이하, 주택가격 12억원 이하) 기준도 완화되었습니다. 혼인 여부와 상관없이 본인 명의 주택을 처음 취득하는 경우 적용됩니다.

셋째, 출산·혼인 특례 — 출산 가구가 주택을 취득하는 경우 추가 감면(최대 500만원)이 도입되어, 생애최초 감면과 중복 적용이 가능합니다. 출생일로부터 일정 기간 내 취득 요건이 있으니 행정안전부·관할 구청 안내를 확인하세요.

취득세 납부 후에도 주택 관련 세금은 계속됩니다. 흐름을 미리 알아두면 예산 계획에 도움이 됩니다.

• 재산세 — 매년 7월·9월 부과. 공시가격을 기준으로 하며, 1주택자는 세부담 상한(전년 대비 105~130%)이 적용됩니다.

• 종합부동산세(종부세) — 공시가격 12억원 초과 1주택자, 9억원 초과 다주택자가 대상입니다. 2023년 완화 이후 2026년 현재까지 대상 범위가 유지되고 있습니다.

• 양도소득세 — 집을 팔 때 내는 세금. 1세대 1주택 12억 이하 비과세 요건(2년 보유, 조정지역은 2년 거주 추가)이 핵심입니다.

• 증여취득세 — 증여로 주택을 취득할 때는 3.5%(85㎡ 초과 시 농특세 0.2% 추가), 조정지역 3억 초과 증여는 12% 중과가 적용됩니다.

취득세는 집을 사는 순간 한 번만 내는 세금이지만, 어떤 세율 구간에 떨어지느냐에 따라 수천만원이 달라지니 잔금 전에 반드시 시뮬레이션해 보세요.