OK 계산기

아파트 면적을 이해할 때 가장 많이 등장하는 세 가지 상황을 계산해 보겠습니다.

평수 환산과 관련해서 자주 생기는 실수 네 가지입니다.

• "34평형이니까 전용면적이 34평이겠지"라는 착각 — 분양 평형은 공급면적 기준입니다. 전용면적은 그보다 훨씬 작아요. 34평형의 전용면적은 약 25평(84㎡)입니다. 실거주 공간을 따질 때는 반드시 전용면적을 확인하세요.

• "전용률"을 무시하는 실수 — 전용률은 공급면적 대비 전용면적의 비율입니다. 아파트는 보통 75~85%, 오피스텔은 50~65%로 차이가 큽니다. 같은 공급면적 84㎡라도 아파트는 전용 65㎡(약 20평), 오피스텔은 전용 50㎡(약 15평)가 될 수 있어요.

• 구축 아파트의 "평" 표기를 그대로 믿는 실수 — 2007년 이전에 지어진 아파트는 평 기준으로 분양했기 때문에, 당시 "32평"이라고 불렸던 아파트가 현재 ㎡ 표기 기준으로는 다른 크기일 수 있습니다. 등기부등본의 전용면적을 확인하는 것이 가장 정확합니다.

• 취득세 계산 시 면적 기준을 혼동하는 실수 — 농어촌특별세 면제 기준인 "85㎡ 이하"는 전용면적 기준입니다. 공급면적이 85㎡ 이하라고 해서 면제되는 것이 아니에요. 취득세 계산기에서 정확한 세금을 확인해 보세요.

면적 환산과 관련된 배경 지식 네 가지입니다.

첫째, "평"이라는 단위는 법적으로 사라졌지만 사실상 건재합니다. 2007년 7월 "건축물의 분양에 관한 법률" 시행으로 ㎡ 표기가 의무화되었고, 공인중개사가 광고에 "평"을 쓰면 과태료를 물 수 있습니다. 그런데도 일상 대화와 인터넷 매물에서는 "25평", "34평형"이 압도적으로 많이 쓰여요.

둘째, 국민평형이라 불리는 전용 84㎡(약 25평)는 주택 정책에서도 기준선 역할을 합니다. 이 면적을 기준으로 청약 가점제 적용 여부, 중도금 대출 조건, 분양가 상한제 적용 등이 달라지는 경우가 많습니다.

셋째, 전월세 계약서에도 면적이 중요합니다. 전용면적에 따라 임대차 보호 범위가 달라지고, 전월세 전환율 계산 시에도 보증금 규모의 적정성을 판단하는 참고 기준이 됩니다. 전월세 전환 계산기로 내 상황에 맞는 환산 금액을 확인해 보세요.

넷째, 같은 전용면적이라도 "발코니 확장" 여부에 따라 체감 크기가 크게 달라집니다. 발코니(베란다)는 전용면적에 포함되지 않지만, 확장하면 실사용 공간이 3~5평 정도 늘어나는 효과가 있습니다. 그래서 같은 84㎡라도 확장형과 비확장형의 체감 면적이 다릅니다.

평수 환산을 알아둘 때 함께 챙기면 좋은 제도와 계산기입니다.

• 취득세 계산기 — 주택 취득세를 계산할 때 전용면적 85㎡가 중요한 기준선입니다. 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세(취득세의 10~20%)가 면제되어 세금이 줄어듭니다. 전용면적을 평으로 환산하면 약 25.7평이에요. 내 집이 이 기준을 넘는지 아닌지에 따라 수십만 원 차이가 날 수 있으니 꼭 확인하세요.

• 전월세 전환 계산기 — 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환할 때 적정 금액을 계산해 줍니다. 면적이 넓을수록 보증금과 월세 규모가 커지므로, 평수 환산과 함께 활용하면 계약 전 판단에 도움이 됩니다.

• 청약 가점 계산기 — 전용면적 85㎡ 이하 공공분양은 가점제 비율이 높고, 85㎡ 초과는 추첨제 비율이 높습니다. 내가 노리는 평형이 몇 ㎡인지 정확히 알아야 청약 전략을 세울 수 있어요.

• 공급면적과 전용면적의 차이 — 같은 아파트 단지 안에서도 동(棟)이나 층에 따라 전용률이 미세하게 다를 수 있습니다. 분양 계약서나 등기부등본에 기재된 전용면적을 기준으로 계산하는 것이 가장 정확합니다.