OK 계산기

실제로 전환이 어떻게 이뤄지는지 세 가지 시나리오로 확인해 보겠습니다. 전환율은 법정 상한 4.5%를 기준으로 계산했습니다.

전월세 전환에서 사람들이 가장 자주 놓치는 네 가지 오해입니다.

• "전환율 상한 4.5% = 월세 상한"으로 이해하기 — 상한은 "보증금을 월세로 환산할 때의 한도"지, 월세 자체의 상한이 아닙니다. 애초에 월세로 계약한 건에는 적용되지 않습니다.

• 계약갱신청구권 5% 상한과 혼동하기 — 계약갱신 시 임대료 인상은 5% 이내, 전월세 전환은 전환율 4.5% 이내입니다. 두 규정이 별개로 동시에 적용됩니다.

• 보증금 전액을 한 번에 환산하는 실수 — 전환율은 "줄이는 부분"에만 곱해야 합니다. 이미 남겨둔 보증금까지 곱하면 월세가 터무니없이 높아집니다.

• 전환율이 "연 이율"임을 잊고 12로 안 나누는 실수 — 2억 × 4.5% = 900만원이 그대로 월세가 되는 게 아니라, 12로 나눈 75만원이 월세입니다.

2026년 4월 기준 한국은행 기준금리는 연 2.50%로 유지되고 있습니다. 2025년 5월 29일 금통위에서 3.00%에서 2.50%로 인하된 이후 현재까지 변동이 없습니다.

이에 따라 주택임대차보호법상 전월세 전환율 상한은 "기준금리 2.50% + 2% = 4.5%"가 그대로 적용됩니다. 2022~2023년 기준금리가 3.50%였을 때의 상한 5.5%보다 1%p 낮아진 상태입니다.

즉, 동일한 보증금 감소액이라도 2026년에는 세입자가 내야 할 월세가 더 적게 산출됩니다. 기준금리가 다시 바뀌면 상한도 즉시 따라 바뀌니, 계약 시점의 기준금리를 반드시 확인하세요.

전월세 계약에는 전환율 외에도 세입자를 보호하는 여러 제도가 같이 걸려 있습니다. 핵심만 추리면 이렇습니다.

• 계약갱신청구권 — 임차인은 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있고, 이때 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다.

• 전월세신고제 — 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 30일 이내에 신고 의무가 있습니다. 미신고 시 과태료가 부과됩니다.

• 전세사기 특별법 — 2023년 시행된 특별법에 따라 요건 충족 시 피해자 주거 지원, 경매 우선매수권 등이 제공됩니다.

• 임차권 등기명령 — 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우, 법원에 임차권 등기를 신청해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

전환율은 숫자 계산이지만, 계약서에 "전환 시 법정 상한을 초과하지 않는다"는 문구를 명시하면 분쟁 시 훨씬 유리합니다.